상속주택 먼저 팔면 비과세 안돼…처분순서가 세금 결정

생전에 부모명의 집 or 사망후 기존 보유주택부터 매도해야

부모님을 모시기 위해 집을 합친 가구라면 절세전략을 반드시 점검해 봐야 한다. 1주택을 보유한 자녀가 60세 이상 부모와 합가해 2주택이 된 경우, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대1주택으로 간주해 비과세 혜택을 주는  '동거봉양 합가 특례'가 있기 때문이다.

하지만 단순히 '부모님을 계속 모시고 살았으니 비과세겠지' 생각했다간 예상치 못한 세금 고지서가 날라올 수 있다.

이유정 정진회계법인 공인회계사는 공인회계사 저널 2026년 4월호에 게재한 ‘동거봉양 합가 후 상속받은 주택 양도시 비과세 여부’를 통해 누가, 언제, 어느 순서로 파느냐에 따라 비과세 여부가 달라지는 세법의 함정을 경고했다. 

A씨의 사례가 대표적이다. 2020년 11월 노모 봉양을 위해 합가한 A씨는 2024년 3월 어머니가 사망하자 해당 아파트를 남동생 2명과 공동 상속받았다. 이후 1년여 뒤인 2025년 10월 이 아파트를 양도했으나 비과세 혜택을 받지 못했다. 원인은 '상속받은 주택'은 동거봉양 합가 특례 대상이 아니었기 때문이다.

A씨가 세금을 내지 않으려면 처분 순서를 바꿨어야 한다. 부모 생존에 부모 명의 집을 매도해 동거봉양 합가 비과세 특례를 적용받는 것이다. 상속이 개시된 경우라면 본인이 원래 보유하고 있던 주택을 먼저 매도하는 것도 방법이다. 상속받은 주택(지분)이 있더라도, 상속개시 당시 보유하던 본인의 원래 주택을 먼저 판다면 100% 비과세가 가능하기 때문이다. 

세법상 규정 적용은 시점에 따라 달라진다. 부모 생존시에는 '동거봉양 특례'가 적용돼 합가 상태에서 부모 명의의 집을 먼저 팔면 1세대1주택으로 인정돼 비과세가 가능하다. 

그러나 사망 후에는 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 특례)이 우선 적용된다. 이 규정은  상속주택과 기존 주택이 있을 때, 기존 주택을 팔 때만 상속주택을 없는 것으로 간주한다. 반대로 상속주택을 먼저 팔 때는 비과세 혜택이 사라진다.

즉 주택 처분은 사망 전 매도 혹은 사망 후 기존 주택부터라는 공식이 성립한다.

이유정 공인회계사는 "상속이 개시되면 적용 법 조항이 이동하면서, 비과세 대상이 '상속받은 주택'이 아닌 '상속인의 기존 주택'으로 한정된다는 점을 명심해야 한다"고 강조했다.