시가 20억 주택 10년 보유한 60세 1주택자, 세제개편 전후 세부담 비교

 

재정경제부가 종합부동산세 개편을 둘러싼 논란에 대해 “증세 목적이 아닌 세부담 적정화, 과도한 혜택 조정 등 세부담 정상화를 위해 마련됐다”고 반박했다.

그러면서 올해 부동산 세제 개편안의 목표는 공정과세, 과세형평 제고 등 부동산 세제를 ‘합리화’ 하는 것이라고 강조했다. 거주용 1주택에 대해서는 최대한 보호하고, 초고가·비거주·다주택에 대한 과도한 세제지원을 정상화하는 취지라는 설명이다. 

 

또한 다주택자 양도소득세 ‘한시 완화’ 방안이 올해 5월9일까지 종료된 기존 ‘유예’보다 세부담을 늘리는 구조라고 밝혔다. 기존 양도세 중과 유예조치는 기본세율(6~45%)만 적용하고 장기보유특별공제 혜택을 제공했다. 반면 이번 개편안의 한시 완화안은 기본세율에 더해 낮은 중과세율(5~15%p)을 적용하고, 장기보유특별공제 대상에서도 제외한다. 또한 중과세율에 연도별 차등을 둬 매각시점이 빠를수록 세부담을 줄일 수 있도록 설계됐다.

 

다음은 부동산 세제 개편안 관련 문답으로 재구성했다.

 

◆금번 부동산 세제 개편의 목표는?

 

“금번 부동산 세제 개편의 목표는 공정과세 및 과세형평 제고 등 부동산 세제 합리화다. 부동산 시장 안정을 위한 단기 대응 목적의 세제 개편은 아니며, 지속가능하고 합리적인 부동산 세제를 고민한 결과다. 현실을 구체적으로 세심하게 반영하기 위해 장기거주·고령·지방주택에 대한 지원, 다주택자 매도기회 부여 등 병행하고 부동산 시장 안정을 위해 주택공급 확대·주택금융 합리화 등 다각적 노력 병행 중이다.”

 

◆금번 부동산 세제 개편의 핵심 특징은?

 

“거주용 1주택은 최대한 보호한다. 종부세는 시가 20억원 수준(공시가격 14억원)까지 비과세하고, 기본공제도 12억원에서 14억원으로 올려 시가 30억원 수준(공시가격 21억원)까지는 보유세를 완화했다. 양도소득세도 최대 80% 거주공제를 적용하고, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 주택에 대해 기본공제를 250만원에서 2천500만원으로 인상했다.

일정가액 이상 1주택은 ‘과세형평 제고’에 초점을 맞췄다. 시가 40~50억원(공시가격 28~35억원)이 넘는 거주용 1주택의 종부세를 정상화한다. 이를 위해 1세대1주택자 세액공제 한도(600만원)를 신설하고, 주택가액 기준으로 세율을 일원화했다. 양도소득세 역시거주공제 한도(10억원)를 새로 만들었다.

비거주 주택·다주택은 ‘과세 정상화’에 방점을 찍었다. 종부세는 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원, 다주택자는 9억원에서 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)으로 기본공제가 축소된다. 또한 보유에서 거주공제로 전환하고, 3주택 이상 보유시 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 상향된다. 양도소득세도 장특공제를 보유에서 거주공제로 전환(비거주 주택은 공제 배제)한다.

또한 고령자 등 세부담 완화를 위해 종부세 납부유예 요건 완화·신설하고, 납세담보로 보증보험 활용시 인센티브를 부여한다. 또한 은퇴한 고령 1주택자가 수도권에서 지방 이주시 양도세를 최대 50%, 5억원 한도로 감면하고, 다주택자 양도세 중과를 한시 완화해 매도기회를 부여한다. 지방 주택경기 활성화를 위해 지방주택 추가 취득시 양도소득세, 종합부동산세 1세대 1주택 특례 및 주택수 제외혜택을 부여한다.

정부는 종부세는 2년간 단계적 개편하고, 양도세는 1년 유예 후 2년간 점진적 시행할 방침이다.”

 

◆금번 부동산 세제 개편안을 ‘과세 정상화’라고 하는 이유는?

 

“거주용 1주택에 대해서는 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택, 비거주 주택, 다주택에 대한 과도한 세제지원을 정상화한다.

먼저 주택가격 상승으로 종합부동산세 과세인원이 증가될 것으로 예상됨에 따라 종합부동산세 1주택 과세대상 기준금액을 12억원에서 14억원으로 상향했다. 또한 주택 수 기준으로 종합부동산세를 차등 과세해 보유한 주택의 가액이 같아도 주택 수가 많으면 더 높은 세율 적용하는 문제를 해소하가 위해 종합부동산세 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 전환했다. 아울러 주택에 거주하지 않고 보유만 하더라도 세제혜택이 부여됨에 따라 종합부동산세 1주택 세액공제 및 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간에 대한 공제에서 거주기간에 대한 공제로 전환했다.

비거주 1주택 및 다주택에 대한 종합부동산세 기본공제도 축소했다. 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로, 다주택자는 9억원에서 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)으로 공제액이 축소된다. 1주택 세액공제가 최대 80%까지 한도 없이 공제돼 과세형평이 저해된다는 지적에 따라 세액공제 한도를 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 신설했다.

양도소득세 역시 장기보유특별공제로 최대 80%(1주택 기준)까지 한도 없이 공제돼 과세형평 저해하는 문제 해소를 위해 장기보유특별공제 공제한도를 신설했다. 2027년 1년간 유예 후 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이 적용된다.”

 

◆일정가액 이상 또는 비거주인 경우에는 1주택이라도 종합부동산세가 크게 증가한다는데?

 

“거주용 1주택은 시가 40~50억원까지는 세액변동이 크지 않다. 1세대 1주택자는 시가 20억원까지 비과세되고, 30억원 이하 거주용 1주택도 세부담이 완화된다. 40~50억원까지는 세액변동이 크지 않게 최대한 보호한다. 1세대1주택이라도 시가 40~50억원을 초과하는 주택, 거주하지 않는 주택, 다주택 보유할 경우 세액이 늘어날 수 있으나, 이는 그간의 과도한 혜택을 정상화하는 것이다.”

 

◆종합부동산세 개편은 증세를 위한 것이 아닌지?

 

“종합부동산세 개편은 증세 목적이 아닌 세부담 적정화, 과도한 혜택 조정 등 세부담 정상화를 위해 마련됐다. 거주용 1주택은 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택, 비거주주택, 다주택에 대한 세부담을 정상화해 실거주자 중심의 주택시장을 확립하기 위한 조치다. 참고로 종합부동산세는 전액 부동산교부세로 지방정부에서 사용되므로, 종부세수 증가는 지방정부 재원 확충으로 연결된다. 지방정부의 자체적 판단에 따라 부동산 관련 분야에 활용 가능하다”

 

◆비거주·다주택에 대한 매각 강제 및 고령자 비수도권 이주 강요인지?

 

“매도 및 비수도권 이주에 대한 자발적 선택을 지원하는 취지다. 양도세 정상화 유예(1년) 및 다주택자 중과 완화(2년) 병행한다. 또한 은퇴 등으로 지방이주 고령자에 파격적인 양도세 인센티브를 부여하고, 지속 거주하기 원하는 경우는 종부세 납부유예를 확대해 최대한 보호한다. 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10% 초과시 소득요건 미적용하는 내용이다.”

 

◆불가피한 사유로 비거주하더라도 세금이 늘어나면 과도한 것 아닌지?

 

“취학·직장 등 부득이한 사유로 인해 불가피하게 보유한 주택에 거주하지 못하는 경우를 감안해 제도를 설계했다. 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 못한 기간을 거주기간으로 인정하고 ‘이와 유사한 사유로 볼 수 있는 경우’도 과세관청이 구체적 사실판단을 통해 개별적으로 인정할 예정이다.

다만 제도 악용 방지를 위해 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중인 경우에 한정하고, 거주 인정기간은 최장 3년 한도로 할 계획이다.”

 

◆보유세를 강화해도 거래세는 낮춰 보유세-양도세 간 균형이 필요한 것이 아닌지?

 

“보유세 정상화에 따른 매도기회를 부여하기 위해 양도세 단계적 개편, 다주택 중과 한시 완화 등으로 보유세-양도세 간 균형을 도모한다는 취지다. 종부세는 내년부터 2년간 단계적 개편되고, 양도세는 내년 1년간 유예 후 2028~2029년 단계적 시행된다.

또한 65세 이상 1세대1주택자가 수도권에서 지방으로 이주하는 경우 양도세를 최대 50%, 5억원 한도 감면한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택의 양도세 기본공제도 연 250만원에서 연 2천500만원으로 상향한다.

다주택자의 조정대상지역 소재 주택에 대한 양도세 중과세율을 2027~2028년간 한시 완화한다. 2주택자의 경우 기본세율(6∼45%)에 2027년 5%포인트(p), 2028년 10%p를 가산해 적용된다. 3주택 이상 보유자는 2027년 10%p, 2028년 15%p 추가적용한다. 올해 양도세 중과 재개(5월10일) 이후 양도분에 대해서도 완화된 중과세율이 적용할 방침이다.

 

◆다주택자 양도소득세 중과 유예는 확실히 종료한다고 했는데 한시 완화하는 이유는?

 

“현행 양도세 중과 수준 유지시 다주택자는 세제 개편 후 보유·양도 모두 곤란할 수 있는 점을 고려했다. 다주택자 양도세 중과 재개(5월10일) 이후 양도한 경우에는 ‘완화된 중과세율’이 적용되는 것으로, ‘중과 배제’와는 다르다. 양도세 중과 재개 이전에 일찍 매도한 사람과는 세액에 차등이 있도록 ‘양도세 중과 한시 완화’로 설계했다. 투자·투기수요 억제를 위해 다주택자 양도세 중과 제도는 유지하되, 보유세 정상화에 따른 한시적 매도기회를 부여한다는 취지다.”

 

◆부동산 세제 개편으로 임대차 시장에 부정적 영향이 미치지 않은지.

 

“전월세 세입자의 주거비 부담을 덜기 위해 세제개편시 월세세액공제 공제대상 월세한도를 연 1천만원에서 1천200만원으로 확대했으며, 청년에 대해서는 17%의 더 높은 공제율을 적용한다. 임대차 시장 안정을 위해 주택공급 확대 등 근본적 대책 마련을 함께 추진하겠다.”

 

◆시가 30억원 이하 주택 중심으로 가격 상승하는 것 아닌지?

 

“이번 개편은 시가 30억원 이하 ‘거주용 1주택’에 한정해 보유부담을 완화하는 것이며, 비거주·다주택에 대해서는 과세를 정상화한다. 또한 규제 제도 등에 따라 세제개편이 투기수요 자극 및 매수 확대로 이어지기 어려운 구조다. 토지거래허가제도는 허가구역 내 주택매수 시 4개월 내 실거주의무를 부여하고 있고, 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%(무주택자·1주택자)로 제한된다. 주택가격별 대출한도도 15억이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원초과 2억원으로 묶여 있다. 근본적인 부동산시장 안정을 위해 주택공급 확대에도 총력을 다할 계획이다.”

 

◆ 거주하지 않는 1주택의 경우 시가 20억원 주택(60세·10년 보유)의 종합부동산세 세액이 4~5.5배까지 오른다는데.

 

“종합부동산세는 재산세의 후행 세목으로서, 세액 산출 과정에서 이미 납부한 재산세액을 공제하는 구조이므로 재산세와 종합부동산세를 합산한 보유세 전체를 기준으로 비교하는 것이 바람직하다. 즉 종합부동산세 개편 효과는 주택 보유에 따라 납세자가 실제 부담하는 보유세 총액(재산세액+종부세액)을 기준으로 비교할 필요가 있으며, 보유세를 기준으로 한 세액 변화는 종부세만 기준으로 한 경우와 상당한 차이가 있다.

시가 20억원 주택을 10년 보유한 60세(1세대 1주택자)의 경우 현행 제도 하에서는 종부세 27만6천원, 보유세 370만5천원을 부담하지만 개편안을 적용할 경우에는 거주시 종부세 10만8천원, 보유세 353만7천원으로 세부담이 감소한다. 비거주한 경우는 종부세 152만원, 보유세 495만원을 부담한다. 종부세를 기준으로 계산하면 거주하지 않는 주택의 경우 개편 후에 세부담이 크게 늘어나는 것으로 보일 수 있으나, 보유세를 기준으로 계산하면 약 1.3배 수준으로 증가한다. 종합부동산세 개편에 따라 비거주 1주택자의 세부담이 늘어날 수 있으나, 이는 그간의 과도한 혜택을 정상화한 결과로 볼 필요가 있다.”

 

◆5월 유예 종료된 다주택자의 양도소득세 중과세가 다시 2028년까지 완화되는데.

 

“금번 세제개편안의 다주택자 양도소득세 중과 ‘한시 완화’는 올해 5월9일까지 적용되던 중과 ‘유예’와 분명히 다르다. 한시 완화기간 중 매도한 경우 올해 5월9일 이전 유예기간 중 매도한 경우보다 더 높은 세액을 부과한다.

올해 5월9일까지 적용되던 양도세 중과 ‘유예’는 중과세율 적용 없이 ‘기본세율(6~45%)’만 적용하고 장기보유특별공제가 적용된다. 반면 부동산 세제 개편안에 따른 ‘중과 한시 완화’는 기본세율에 더해 현행 중과(+20~30%p)보다 낮은 중과세율(+5~15%p)을 적용하고, 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

이는 다주택자 보유세 정상화 등에 따른 현실을 감안해 단계적으로 합리화해 한시적 매도기회를 부여하는 취지로, 현행 양도소득세 중과 수준 유지 시 다주택자는 세제 개편 이후 보유 및 양도 모두 곤란할 수 있는 점을 고려했다.”

◆수십년이상 거주한 초장기 거주자가 장기보유특별공제 불이익을 받는 구조다.

 

“현행 양도소득세 장기보유특별공제는 공제 한도가 없어, 양도차익이 클수록 공제액이 증가해 과세형평을 저해하는 측면이 있다. 예를 들어 15억원에 취득해 10년 이상 거주 후 50억원에 양도하면 양도차익이 35억원이나, 장특공제금액(80% 공제) 21억원이 적용돼 양도소득세 산출세액은 1억9천만원(실효세율 5.3%)이다.

과도한 공제수준을 합리화해 과세형평을 제고하기 위해 공제한도를 신설하고, 내년 1년간 유예기간을 거쳐 2028년 20억원, 2029년 이후에는 10억원의 한도를 적용할 계획이다. 1주택자의 경우 통상적으로(양도가액 30억원 이하) 양도차익 20억원 수준까지는 공제액이 공제한도(10억원) 이내다.”

 

◆고가 1주택자가 세금 부담 때문에 동네를 떠날 처지다. 

 

“일정가액 이상 주택에 대한 보유세 정상화가 예상됨에 따라 납부유예 제도를 대폭 확대한다. 종합부동산세 납부유예 제도는 일정 요건을 충족하는 1세대1주택자에 대해 상속·증여·양도 시기까지 종합부동산세의 납부를 유예하는 제도다.△60세 이상 또는 5년 이상 보유 △직전연도 총급여 7천만원 또는 종합소득금액 6천만원 이하 △세액 100만원 초과 △납세담보 제공이 요건이다.

특히 금번 개편안을 통해 납부유예 요건을 완화해 적용대상을 확대하고 제도 활성화를 위한 인센티브를 마련함으로써, 현금 유동성이 부족한 고령 납세의무자에 대한 보완책을 마련했다. 전년도 총급여 8천만원 이하(종합소득금액 7천만원 이하)인 경우 신청 가능하도록 소득 기준을 1천만원 상향하고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1세대1주택자는 주택 보유세가 전년도 소득의 10% 이상인 경우 소득요건 제한 없이 납부유예를 신청할 수 있다. 납세담보로 납세보증보험증권을 제출하는 경우 납부유예 기간의 이자상당가산액에서 보증보험 보험료도 감면한다.”

 

◆ 양도세·종부세·증여세 ’3중 과세‘다.

 

“양도소득세는 양도차익에 대해, 종합부동산세는 부동산 보유에 대해, 증여세는 부의 무상이전에 대해 과세하는 것으로 각 제도의 목적 및 취지가 달라 ’3중 과세‘라고 보기 어렵다.”

 

◆조정대상지역 매입임대아파트 중과배제 등 단계적 폐지로 시장 혼란이 커지고 있다.  

 

“조정대상지역 매입임대아파트 중과배제 등 단계적 폐지는 자동말소 후 일정기한 내 양도분만 중과배제 적용하도록 합리화하는 취지다. 장기일반(8년) 매입임대 아파트는 임대의무기간 종료 후 자동 말소되더라도 다주택자 양도소득세 중과배제·장특공제 우대 혜택은 영구히 적용돼 혜택이 과도하다는 지적을 고려했다. 임대의무기간 종료 후 자동 말소된 주택에 대해서는 기본적으로 2027년 12월31일까지만 현행 혜택을 유지하되, 임대의무기간 중에 있거나, 재건축·재개발 중인 경우 등 사유를 고려해 제도를 설계했다. 내년 1월1일 기준 임대의무기간이 종료되지 않은 경우에는 임대의무기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 시에는 가장 늦은 날까지) 현행 혜택 수준을 적용받을 수 있다.”

 

◆상생임대 특례가 올해말 종료되면서 내년까지 팔아야 2년 거주요건이 인정되는데, 임대차 기간이 2028년까지인 경우 내년까지 집을 팔 수 없다는 반발이 나오고 있다. 

 

“상생임대 제도는 당초 예정돼 있던 일몰기한에 따라 종료하는 것으로, 그간 과도하게 확대된 특례를 합리적으로 정비하는 것이다. 현재는 상생임대만 하면 해당 주택에 한번도 거주하지 않더라도 거주요건을 충족할 수 있어 사실상 갭투자 특례라는 지적이 있었다. 올해 12월31일 이전에 상생임대차계약 체결 및 임대 개시하는 경우 계약 종료 후 1년내(최대 2029년 12월31일) 양도시 거주요건 면제 적용이 가능하다. 상생임대 특례는 기본적으로 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 대상으로 하고 있다. 한편 양도기한 경과하는 경우에도 양도하기 전에만 본인이 2년 거주 시 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 우대 적용이 가능하다.”

 

◆토지거래허가구역 내 임차인이 있는 경우 집을 팔기 어렵다.

 

“현재 올해 12월31일 토지거래허가 신청분까지 세입자 있는 주택 전체에 대해 토지거래허가구역 내 주택에 대한 실거주 유예가 확대돼 있다. 이에 따라 임대 중(2026년 5월12일 기준)인 주택이라면 무주택자 매수에 한정해 최대 2028년 5월11일까지 실거주 유예 적용이 가능하다. 이외에도 추가적인 실거주 유예 확대 방안을 현재 준비 중에 있으며, 국민들이 매도에 불편이 없도록 하겠다.”

 

◆장기일반 매입임대 종합부동산세 합산배제가 적용되나.

 

“2020년 8월 장기일반 매입임대 중 아파트 유형이 폐지된 이후에도, 기등록한 경우에는 임대기간, 임대료 증액 제한 등 요건을 만족하면 8년의 의무임대기간 동안 종합부동산세 합산배제가 적용된다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반 민간매입임대 중 아파트 유형은 의무임대기간(8년)이 지나면 자동 말소돼 더 이상 합산배제 혜택을 받을 수 없게 된다. 다만 아파트가 아닌 경우에는 의무임대기간 이후에도 요건을 충족하면서 계속 임대시 합산배제 적용이 가능하다.”