국회 기획재정위원회의 10일 국세청에 대한 국정감사에서는 꼬마빌딩 감정평가사업이 도마에 올랐다. 꼬마빌딩에 대한 상속⋅증여세 부과 절차에 대한 위헌적 요소를 제거하는 등 제도 보완을 서둘러야 한다는 지적이 나왔다.

유동수 의원은 이날 국세청 국정감사에서 “납세자 입장에서는 적법하게 신고 납부를 완료하더라도 과세관청이 임의로 진행하는 감정평가 결과에 따라 부과될 세액이 달리지게 되므로 상증세에 대한 납부의무의 범위를 예측하기 어렵다”고 지적했다. 홍성국 의원도 “감정평가는 공평하고 표준적인 잣대가 있어야 되는데 국세청이 봐서 이상하다는 생각이 들면 감정평가해 세금을 때린다”고 비판했다.

◆꼬마빌딩 감정평가, 왜 언제부터?

상속세 및 증여세법상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 해 시가 평가를 원칙으로 하고 있다.

다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 보충적 평가방법에 의해 평가하도록 하고 있으며, 이 때 부동산은 공시(고시)가격에 의해 평가한다.

부동산은 아파트나 오피스텔 등 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속⋅증여재산의 시가로 활용한다.

문제는 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산이다. 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어렵다. 이에 대부분 공시가격으로 상속⋅증여재산을 평가해 신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 매우 낮아 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩을 편법 증여 수단으로 악용하는 사례가 많아졌다.

국세청은 이러한 논란을 해소하고 과세형평성을 높이기 위한 방편으로 상증세법 시행령(2019.2.12.개정) 제49조 제1항을 근거로 납세자가 상속⋅증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매⋅감정⋅수용가액에 대해 평가심의위원회를 통해 그 평가액을 시가로 봐 과세하기에 이르렀다.

납세자가 신고를 한 이후에도 납세자 및 과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있다고 국세청은 해석하고 있고 실제 이렇게 집행하고 있다. 이후 국세청은 지난 2020년부터 상속⋅증여세 결정과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해 감정가액으로 상속⋅증여재산을 평가하고 있다.

◆감정평가 기준은?

당초 국세청은 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니라고 선을 그었다. 상속⋅증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 평가대상이 된다고 했다. 그러면서도 구체적인 선정기준을 공개할 경우 납세자들이 조세회피 목적으로 악용할 수 있다는 이유로 세부적인 기준은 공개하지 않았다.

그러나 꼬마빌딩 감정평가 과세가 늘어나면서 일부 조세소송으로 이어지는 사례가 나오기 시작했으며, 급기야 올해 7월 상속세 및 증여세 사무처리규정 개정을 통해 감정평가 대상기준을 공개했다.

규정에 따르면, 꼬마빌딩 감평 대상은 금액기준으로 추정시가와 기준시가의 차이가 10억원 이상인 경우, 추정시가와 기준시가의 비율이 10% 이상인 경우다.

◆감평, 3년간 535건…조세불복 54건

비주거용 부동산 감정평가사업은 2020년부터 시작됐으며, 최근 3년간 535건이 진행됐다. 2020년 113건, 2021년 248건, 지난해 174건의 감평이 이뤄졌다.

꼬마빌딩 감정평가 과세가 진행되면서 부작용이 발생하기 시작했다. 적법하게 신고 납부를 완료했어도 과세관청이 임의로 진행하는 감정평가 결과에 따라 부과될 세액이 달라질 수 있어 부담세액에 대한 법적 예측가능성이 떨어진다는 지적이 나왔다.

또한 감평대상이 되는 금액기준에 근소하게 미달하는 증여재산을 보충적 평가방법으로 신고 납부한 납세자와, 금액기준을 근소하게 넘겨 과세당국의 감평가액으로 과세가 결정되는 납세자간 세부담이 달라질 수 있어 조세 불균형이 발생할 수 있다는 비판도 나온다.

납세자는 상속⋅증여세 신고 목적의 감정평가를 일정한 요건 하에 할 수 있고, 과세관청은 원칙적으로 납세자의 감정평가를 검증하기 위한 목적에 한해서만 소급감정을 할 수 있어 현행 국세청의 꼬마빌딩 감평사업은 상증세법령에 반해 위법하다는 주장까지 제기되고 있다.

실제로 과세에 불복해 법원 문을 두드리는 사례도 증가하고 있다. 유동수 의원실에 따르면, 2020년부터 올해 1분기까지 꼬마빌딩 감정평가 과세와 관련한 불복소송이 총 54건에 달했다.

시행 첫해인 2020년 7건에 불과했으나 이듬해 24건, 지난해 16건으로 급증했다. 올해 1분기만 7건의 불복소송이 진행되고 있다.

이와 관련 서울행정법원은 지난 3월 “과세관청이 비주거용 부동산 중에서 시가가 불분명함에도 시가와의 차이가 큰 부동산이라고 임의로 결정한 일부 부동산에 관해 감정평가를 의뢰하고 그에 따른 과세를 하는 것이 가능한 점, 모든 납세의무자에게 공평하고 일률적으로 과세대상 부동산에 관한 감정평가 및 상속세를 부과하고 있다고 볼만한 자료를 찾기 어려운 점, 과세관청은 사업예산이 배정된 금액의 범위 내에서 임의적으로 감평대상을 선별하고 있는 것으로 보이는 점에 비춰 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급해 재산권을 부당하게 침해한 것으로 위법하다”는 취지로 판결했다.

이날 국정감사에서 유동수 의원은 “국세청은 과세형평성 제고를 위해 꼬마빌딩 감평사업을 도입했으나 다수의 납세자, 이해관계자, 전문가들은 오히려 이 제도가 위헌적 요소를 내포하고 있고 공평과세 원칙에 위배된다고 지적하고 있다”고 강조했다.

이어 “부동산에 대한 감정평가액은 감정평가법인에 따라 결과가 천차만별이고 상이하다”면서 “납세자들은 자신의 부동산이 얼마인지 미리 알기 어려운 상태에서 세금을 내야 하는 상황으로 예측가능성이 떨어진다”고 제도 보완을 촉구했다. 그러면서 “국토부에서 일괄적으로 기준시가를 정해 공시하도록 이렇게 제도 개선을 할 필요가 있다”고 밝혔다.

◆국세청장 "부동산간 형평 문제 있어…예산 확보해 대상 넓힐 것"

김창기 국세청은 이날 국감에서 유동수⋅홍성국 의원 등 기재위원들의 지적에 대해 “국토부에서 비주거용 부동산 가격 공시 일원화와 관련해 검토가 진행 중인 것으로 안다”면서 “국세청 입장은 이관이 확정되면 차질없이 진행할 용의가 있고 국토부와 실무회의는 계속 하고 있다”고 밝혔다.

또 “비주거용 부동산은 시가 과세가 되지 않아 감정평가 사업을 통해 일부 고액의 경우 시가 과세를 하고 있다”면서 “그런데 비주거용 부동산간에 형평의 문제가 제기되고 있어 어느 정도 기준을 객관적으로 규정해 대외적으로 공개하고, 예산을 좀더 확보해 대상을 넓혀야 한다고 생각한다”고 답변했다.