초베스트셀러 ‘합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법’ 저자이자 세금 책 70여권을 펴낸 신방수 세무사가 ‘신축·리모델링 건축주 세무 가이드북’을 냈다.

 

이 책에는 ‘세금 모르고 건축하다가는 왕창 손해 본다! ’는 다소 도발적인 부제가 달려 있다.

 

신축·리모델링 전에 왜 세금을 알아야 할까? 막상 신축·리모델링하다 보면 예상치 못한 세금 때문에 사업이 중단되거나 손해를 보는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 난데없이 취득세가 중과세되거나 부가가치세가 환급되지 않아 낭패를 보기도 한다.

 

신방수 세무사는 신축·리모델링 세무 리스크로 긴 공사과정, 모든 거래단계에서 발생하는 부가세 제도를 꼽았다. 이외 수익률 관점에도 전반적인 세무관리가 필요하다고 조언했다.

 

건물 준공까지 수개월에서 몇 년간까지 공사과정을 거치는 동안 다양한 세무상 쟁점이 발생한다.

 

예를 들어 토지 신축 후 바로 착공에 들어가지 못하면 종부세나 업무무관 자산에 대한 세무상 쟁점이 발생할 수 있고, 국민주택규모를 짓겠다고 신고했다가 설계 변경을 통해 오피스텔을 지었다면 분양대금 중 일부를 부가세로 내야 한다. 이 과정에서 실무처리를 잘못하면 부가세 및 가산세 등의 추징을 피할 수 없다. 공사 중에 토지를 양도하면 처분에 따른 중과세 제도가 작동할 수 있다.

 

실무적으로 신축 관련 세제가 어렵게 느껴지는 이유 중 하나는 모든 거래단계에서 발생하는 부가세 때문이다. 예를 들어 공사 중에 세금 계산서나 계산서 같은 자료 파생에 따른 실무 처리 등이 복잡하게 발생한다. 이후 분양과정에서도 이에 대한 세무상 쟁점이 발생해 분양업무에 영향을 끼친다.

 

이외에도 신축·리모델링을 통해 수익률을 올리기 위해서는 무엇보다 취득원가를 최소화하는 것이 필요하다. 이때 토지 취득부터 분양 또는 임대까지의 전반적인 세무관리가 필요하다.

 

건축주들은 이에 다양한 고민에 빠지게 된다. 이 책은 사업을 실행하거나 시행 예정에 있는 건축주 관점에서 세무리스크를 짚고 해법을 '제대로' 알려 주는데 초점을 뒀다.

 

특히 신축과 리모델링 사업을 진행할 때 실무에 필요한 세무처리법을 심도 있게 다루고 있다. 책의 흐름을 따라가다 보면 각 과정마다 어떤 문제가 있고 어떤 도움을 받아야 하는지 명확해진다.

 

예를 들어 부지를 구입할 때 발생할 수 있는 취득세 중과세와 부가세 처리법, 공사 중의 부가세 과세 여부 및 환급처리법, 종합부동산세 과세 여부 등이 이에 해당한다. 또한 공사 중에 부지를 양도하는 경우의 과세방식이나 지주공동사업 등에 대한 세무상 쟁점 등도 최대한 분석했다.

 

이 책은 총 9장과 2개의 부록으로 구성됐다. 전반부는 신축·리모델링의 기초적인 세무상 쟁점과 사업자등록 세무상 쟁점을 다루고, 중반부터 후반까지는 건설용지의 취득관련 세무상 쟁점, 건축과정에서 발생하는 다양한 세무상 쟁점, 토지소유자와 공동 사업, 리모델링에 관한 세무상 쟁점을 중점 분석한다. 그 외 부록은 신축건물 유형별로 건축주와 수분양자의 세무상 쟁점을 소개했다.

 

신방수 세무사는 “기본적인 내용은 물론이고 실전에 필요한 사례를 최대한 발굴해 이해의 깊이를 더했다”며 “저자가 현장에서 맞닥뜨리는 문제를 어떻게 해결하는지 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

 

이외 실무적으로 더 알아두면 유용한 정보들은 팁이나 심층분석을 실시하고 곳곳에 요약된 핵심정보를 정리해 실무 적응력을 높였다.