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구독하기 2024.03.26. (화)

내국세

주택을 월세 또는 전세로 임대하는 경우 과세대상은?

정부가 등록 임대사업자 제도의 개편을 추진 중인 가운데, 주택임대소득자들은 과세, 비과세 등 과세요건을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

 

주택임대소득은 집을 빌려주고 받는 소득을 말하며, 주택임대소득은 사업소득에 해당돼 종합소득세가 과세된다.

 

■ 주택임대소득 과세요건

주택수

월세

보증금

1주택

비과세1)

간주임대료 총수입금액 불산입

2주택

과세

3주택 이상

간주임대료 총수입금액 산입2)

1)기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 월세 임대소득은 1주택자도 과세
2)소형주택은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

 

15일 국세청에 따르면 1주택자의 주택임대소득은 비과세 대상이다. 다만 1주택자라도 소유주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나 국외에 소재하는 주택인 경우는 과세된다. 예를 들어 본인 소유 주택이 1채 있으나 실거주를 하지 않고 임대소득을 받고 빌려주고 있으면 비과세 대상이다.

 

2018년 귀속 분까지는 1채가 넘는 주택을 소유하고 있더라도 연간 임대료가 2천만원 이하라면 비과세 대상이었으나, 2019년 귀속분부터는 주택임대소득이 2천만원 이하라도 과세대상에 해당된다.

 

특히 1주택자라도 2주택 이상을 소유하면서 발생한 월세소득은 금액과 관계없이 과세대상이다. 그렇기 때문에 주택임대소득 과세를 따져볼 때 가장 중요한 핵심은 ‘소유 주택 수’다.

 

주택임대소득 과세요건을 따질 때 중요한 간주임대료란 전세보증금을 돌려줘야 하는 돈을 말한다.

 

세법에서는 임대기간 동안 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자 상당액이 있기 때문에 상당액 만큼을 임대료로 간주한다.

 

전·월세 과세대상은 차이가 있다. 2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만, 전세보증금의 경우 비소형주택을 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원 초과할 경우 등 두 요건을 모두 총족해야 과세대상에 해당한다.

 

여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외된다. 소형주택이란 주거전용 면적이 1호 1세대당 40㎡ 이하 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.

 

예를 들어 소형주택 2채, 비소형주택 1채의 전세보증금 간주임대료가 발생한다면 이는 비과세대상이다.

 

즉 ‘소유 주택 수’에 따라 주택임대소득 과세대상 여부가 결정되는 것이다.

 

구체적 사례를 살펴보면 예를 들어 미혼인 본인이 소유한 국내 소재 기준시가 9억원 이하의 주택 한 채를 월세로 임대하고 부모님이 소유한 주택에서 거주하는 경우 이 임대소득은 과세대상이 아니다. 주택수 계산을 할 때, 부부 소유 주택을 모두 합산해 계산하며 부부 외 가족이 소유한 주택수는 포함되지 않기 때문이다.

 

남편이 소형주택 2채를 아내가 주택 2채를 각각 보유하고 모두 전세로 임대하고 있는 경우도 과세대상이 아니다. 소형주택은 주택 수로 간주하지 않아 3채 미만에 해당되기 때문이다.

 

반면 남편이 소형주택 2채를 월세로 임대하고 있다면 남편 월세소득은 과세대상이다. 월세는 소형주택 여부를 따지지 않기 때문이다. 아내 소유 2채의 전세보증금은 과세대상이 아니다.

 

두 사람이 공동으로 주택을 지분 50대 50으로 보유하고 있다면 주택수는 각각 한 채로 계산된다. 공동소유 주택의 경우 지분이 큰 사람의 소유로 보며, 지분이 큰 사람이 2명 이상인 경우는 각각의 소유로 계산한다. 지분 50대 50으로 공동 보유한 두 사람이 합의 후 소득귀속자를 정하면 그 사람의 소유로 본다.

 

다만 소수지분자도 △해당주택의 임대소득 수입금액이 연간 600만원 이상 △기준시가 9억원 초과 주택의 30%를 초과하는 지분 소유 등 2가지 요건 중 하나에 해당하면 주택수에 가산된다.

 

수입금액은 주택의 총수입금액에 지분율을 곱한 금액이며, 기준시가(9억원) 및 지분율(30%)은 과세기간 말일 또는 양도일을 기준으로 판단한다.

 

부부가 공동소유하는 주택은 △부부 중 지분이 더 큰 자 △부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 기산하기로 한 자 순으로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산한다.






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