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구독하기 2024.03.28. (목)

내국세

계약 파기로 토지 소유권 원상복귀했다면, 취득세 내야 할까?

이정아 변호사, 세무학회 추계학술학회서 부동산 세제 관련 최근 판례 발표

복잡한 부동산 세금, 그 중에서도 취득세·양도세와 얽힌 주요 쟁점사항에 대한 최신 판례 다섯 가지가 소개됐다.

 

이정아 법무법인 광장 변호사는 30일 한국세무학회(학회장·전규안)가 서울 여의도 전경련회관에서 개최한 ‘2020년 추계학술대회’에서 ‘부동산 관련 조세분야 최근 판례 동향’ 발표를 통해 최근 1년간 선고된 취득세(4건)·양도세(1건) 대법원 판례를 분석했다.

 

 

●감정평가액이 다른 부동산을 교환해 발생한 차액에 대한 취득세 감면 경정청구(대법원 2019.11.28. 선고 2019두45074 판결)

 

원고 A교회는 감정평가액 57억원 부동산을 B학원의 감정평가액 31억원 부동산과 맞교환하고, 차액 26억원은 무상출연(증여)하는 내용의 계약을 체결했다.

 

이때 A교회는 취득세 과세표준을 57억원으로 보고 취득세 등 2억6천만원을 신고·납부했으나, 감정평가액이 31억원임을 전제로 취득세 등의 정당세액을 1억4천만원으로 계산, 과세관청에 차액을 감액해 달라고 경정청구했다.

 

이에 대해 원심 판결에서는 원고의 청구가 기각됐다. 지방세법 제10조와 지방세법 시행령 제18조에 따라 A교회가 맞바꿔 취득하는 31억원 가액 부동산의 반대급부는 57억원 가액 부동산이므로, 이를 취득세 등의 과세표준으로 봐야 한다는 해석이다.

 

세법상 취득가격의 범위를 31억원 가액 부동산으로 보더라도 교육부장관의 승인없이 부동산을 팔거나 교환할 수 없는 B학원이 감정평가 차액의 무상 출연을 조건으로 부동산을 취득한 데는 그만한 간접비가 포함된 것으로 보고 취득세 과세표준에 포함시켰다.

 

반면 대상 판결에서는 원심의 판단을 뒤집고 취득세의 과세표준인 ‘취득 당시의 가액’은 원칙적으로 사실상의 취득가액을 의미한다는 전제를 분명히 했다. 증여된 금액도 취득과는 별개의 행위로 간접비에 포함되지 않는다고 판결했다.

 

이 변호사는 대상 판결이 증여된 금원을 취득세 과세표준에 포함시키지 않은 것은 타당하며, 이를 간접비로 해석한 원심 판결의 입장도 공감이 가지만 위 사건처럼 증여 성격이 명확한 경우에는 적용하기 어려울 것이라고 봤다.

 

●연부취득시 마지막 연부금을 내기 전 발생한 대출이자 등 모든 비용에 대한 취득세 과세표준 포함 여부(2020.1.16. 선고 2019두52607 판결)

 

A건설사는 한국토지주택공사로부터 토지를 매수해 매매대금을 분할 지급하기로 했다. 원고인 B는 A건설·한국토지주택공사와 이 계약에 따른 모든 권리와 의무를 승계받는다는 내용의 승계계약을 체결했다.

 

B는 A건설이 이미 지급한 계약보증금의 상당액을 지급한 후, 한국토지주택공사에게는 A건설의 1~7차 할부금 전액과 8차 할부금 중 일부를 지급했다.

 

이때 B가 토지 매매대금을 지급하기 위해 대출받은 금액의 이자 지급액과 대출 관련 수수료 등에 대해 취득세를 내야 하는지가 쟁점으로 떠올랐다.

 

B는 해당 비용이 각 연부금 지급일 이전에 지급원인이 발생 또는 확정되지 않았으므로 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 봤다. 반면 과세관청은 연부금을 전부 지급한 때를 과세 대상물건을 취득한 것으로 봐야 한다는 주장을 폈다.

 

대법원은 1·2심의 심리불속행 판결을 통해 “연부금 지급일 이전에 발생한 간접비용만이 취득세 과세표준에 포함된다”고 원고의 손을 들어줬다. 각 연부금 지급일마다 재산을 부분취득한다는 전제로 직접비용과 간접비용 모두 취득시기 이전에 발생한 것만을 과세표준에 포함시킬 수 있음을 명확히 한 판시다.

 

●신탁재산의 원상회복시 소유권이전등기 형식을 취한 경우 취득세 과세대상에 해당하는지 여부(대법원 2020. 1. 30. 선고 2018두32927 판결)

 

원고A가 프로젝트회사 B허브에 공동 출자 프로젝트회사를 설립한다는 형태로 토지 매도 계약을 체결했다가, B허브가 금융기관의 대출약정 이자를 갚지 못해 계약이 파기되고, C토지신탁의 소유권이전등기에 의해 원고가 토지의 소유권을 회복했을 경우 취득 행위로 볼 수 있을까?

 

원고는 사업협약 및 토지매매계약 해제에 따른 원상회복일 뿐 취득세 과세대상이 아니라는 입장이었으나 세무서 요구에 따라 일단 취득세 신고를 한 후, 취득세 과세표준·산출세액을 모두 0원으로 감액경정할 것을 요구하는 청구를 냈다.

 

대법원은 지방세법 제6조, 같은 법 시행령 제20조를 근거로 세무서의 취득세 경정청구 거부처분이 위법하다고 판단했다. 부동산매매계약의 합의해제가 계약의 소급적 소멸을 목적으로 한 이상 소유권이전등기의 방식을 취하더라도 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 않는다는 것. 대법원은 법정해제나 약정해제 경우에도 원상회복을 새로운 취득으로 볼 수 없다고 판시했다.

 

이 변호사는 “원칙적으로는 수탁자인 C토지신탁이 신탁자인 B허브에게, 그리고 다시 B허브가 원고에게 각 소유권이전등기 말소나 소유권이전등기를 마치는 단계가 있었어야 하지만 간명한 법률관계 처리를 위해 이처럼 진행했을 것”이라며 대법원 판결이 실질과세 원칙에 부합한다고 봤다.

 

다만 이미 매수인에게 ‘적법한 취득행위’가 있었다고 인정한다면 다시 매도인에게 소유권이 이전되는 것을 ‘취득행위’가 아닌 것으로 평가하는 데는 의문이 발생할 수 있으며, 흔히 ‘유통세’ 명목으로 취득세가 쉽게 정당화되는 현상에도 의문을 던졌다.

 

●다가구주택을 지특법상 임대사업자 취득세 면제 특례가 적용되는 공동주택으로 볼 수 있는지 여부(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결)

 

원고 등 3인이 주택임대업 영위 목적으로 취득한 단독주택을 지특법상 임대사업자 과세특례를 적용받을 수 있는 사실상 공동주택으로 볼 수 있는지에 대해 대법원은 ‘법령상 단독주택인 다가구주택을 해당 지방세 특례가 적용되는 공동주택으로 볼 수 없다’는 점을 분명히 했다.

 

조세법률주의 원칙에 따라 과세요건이나 비과세요건, 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 엄격하게 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다는 취지다.

 

이 변호사는 결론에는 동의하지만, 과거 공동주택에 대한 구체적인 정의 규정이 없던 때에는 취득세 과세시 다가구용 단독주택을 주거용 공동주택으로 본 사례가 있음을 지적하고, 취득세와 달리 부가세 특례에서는 등기부상 단독주택이더라도 경우에 따라 공동주택으로 보고 공급시 부가세를 면제한 전원합의체 판결이 있음을 소개했다.

 

●양도세 예정신고시 국세부과제척기간 기산시점(2020. 6. 11. 선고 2017두40235 판결)

 

원고는 토지 및 지상건물 취득 2건에 대한 양도세를 예정신고(2020. 10. 10.)했다가 양도가액을 잘못 산정했다는 이유로 추가 납부세액을 경정·고지(2013. 4. 11.)받았다. 이에 이의신청해 조세심판원에 심판청구를 제기한 원고는 일부 부동산의 취득가액을 재조사하라는 판결을 받았다.

 

이후 과세당국은 재조사를 실시해 2015년 5월1일 원고에게 2002년 귀속 양도세를 감액하는 내용의 경정결정과 함께 남은 세액의 부과처분을 내렸다.

 

이에 대해 원고는 국세 부과제척기간 10년이 지나 부과처분이 타당하지 않다고 주장했으나, 대법원은 양도세의 부과제척기간을 확정신고기한의 다음날부터로 보고 해당 사건의 처분이 적법하다고 봤다.

 

대법원은 “양도세의 부과제척기간은 그 과세표준 확정신고기한이 종료하는 시점의 익일인 당해 자산의 양도시기 다음연도 6.1.부터 진행된다”며 기간과세 원칙을 적용하는 양도세의 특성과 납세의무 성립·확정 요건, 양도세 예정신고제도의 입법취지 등을 판결 근거로 삼았다.

 

이 변호사는 정당한 판결로 보고, 혹시 불거질 수 있는 가산세의 형평성 문제에 대해서는 '행정상 제재라는 정책적 취지를 고려할 때 동일한 취급을 받을 수 없을 것'이라고 해석했다.

 

또한 부가세 예정신고의 경우 확정력을 인정한 기존 판례에 대해서도 위와 같은 내용과 부가세 예정신고제도의 도입 취지를 고려할 때 이의를 제기할 여지가 있음을 시사했다.

 

이 변호사는 “최근 대법원 판결을 보면 중요한 쟁점에 대해 판시하지 않고, 심리불속행으로 확정되는 경우가 많다”며 “중요한 내용이 공표되지 않는 경우가 없도록 대법원에서 좀 더 적극적인 판시를 내주길 바란다”고 밝혔다.






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