과세표준 합산배제 주택 범위 확대
세율적용시 주택 수 산정에서 제외되는 주택 범위 확대
국세청이 오는 11월 종합부동산세 정기고지를 앞두고 16일부터 30일까지 합산배제 및 특례적용 신청을 접수한다.
특히, 올해부터 개정된 종합부동산세법 및 관련 법령이 시행됨에 따라 합산배제 주택 범위가 크게 늘어난다.
대표적으로 주택분 과세표준 합산배제 주택 범위로 공공주택사업자가 소유하는 공공주택 특별법 제2조 제1호의4의 따른 지분적립형 분양주택(주택지분의 일부를 소유하는 경우에는 해당 지분)이 포함된다.
이와함께 부동산투자회사법 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 회사가 2024년 3월28일부터 오는 2025년 12월31일까지 취득(내년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택(해당 주택을 취득한 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택으로 한정)도 과세표준 합산배제 된다.
주택분 세율 적용시 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 범위도 확대돼, 20214년 1월10일부터 2025년 12월31일까지 취득하는 주택 가운데 아래의 소형 신축주택과 준공후 미분양주택은 세율 적용시 주택 수 산정에서 제외된다.
주택분 세율적용시 주택 수 산정에서 제외되는 주택<자료-국세청>
구분 |
소형 신축주택 |
준공후 미분양주택 |
전용면적 |
60㎡ 이하 |
85㎡ 이하 |
취득가액 |
(수도권) 6억원 이하 (수도권 밖) 3억원 이하 |
6억원 이하 |
분양주택 |
「주택법」상 사업주체, 「건축물분양법」상 분양사업자*가 분양 |
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최초계약 |
해당 주택에 대한 분양계약을 최초로 체결하여 취득 |
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최초입주 |
분양계약을 체결하기 전에 다른 사람이 해당 주택에 미입주 |
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취득시기 |
2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득 |
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그 밖의 요건 |
2024년 1월 10일 이후 준공, 아파트 제외 |
수도권 밖 소재 선착순 공급 미분양주택 |
임대주택에 대한 합산배제 적용 요건도 꼼꼼히 살펴야 한다. 아래는 종합부동산세법 시행령 제3조에서 규정한 임대주택 유형별 합산배제 요건이다.
임대주택 유형별 합산배제 요건<자료-국세청>
임대주택유형 |
전용면적 |
주택 수 |
공시가격 |
임대기간 |
임대료 |
장기1)민간매입임대주택2) |
- |
- |
6억원 이하 (비수도권 3억원이하) |
10년 이상3) |
증가율 5% 이하4) |
장기1)민간건설임대주택 |
149㎡ 이하 |
시도별 2호 이상 |
9억원5) 이하 |
10년 이상3) |
증가율 5% 이하4) |
미임대 민간건설임대주택 |
149㎡ 이하 |
- |
9억원5) 이하 |
- |
- |
공공매입임대주택 |
- |
- |
6억원 이하 (비수도권 3억원이하) |
5년 이상 |
증가율 5% 이하4) |
공공건설임대주택 |
149㎡ 이하 |
시도별 2호 이상 |
9억원5) 이하 |
5년 이상 |
증가율 5% 이하4) |
’18.3.31.이전 민간매입임대주택6) |
- |
- |
6억원 이하 (비수도권 3억원이하) |
5년 이상 |
증가율 5% 이하4) |
’18.3.31.이전 민간건설임대주택6) |
149㎡ 이하 |
시도별 2호 이상 |
9억원4) 이하 |
5년 이상 |
증가율 5% 이하4) |
’05.1.5.이전 임대주택7) |
국민주택 규모이하 |
전국 2호 이상 |
3억원 이하 |
5년 이상 |
- |
1)① (단기임대) 단기민간임대주택은 합산배제 불가능
②(장기전환) 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 ’20.7.11. 이후 변경신고한 경우 합산배제 불가능
2)① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.11. 이후 임대사업자등록신청을 한 경우 합산배제 불가능
②(개인 조정대상지역 임대주택)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능
③(법인 조정대상지역 임대주택)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20.6.18. 이후 임대사업자등록신청 또는 주택임대업 사업자등록신청을 한 경우 합산배제 불가능
3)’20. 8. 17. 이전 임대사업자 등록신청을 한 주택은 임대기간 8년
4)임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함
단, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능
5)’21.2.16. 이전 사용승인을 받은 주택은 6억원 이하 적용
6)’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 주택임대업 사업자등록을 모두 마친 주택
7)’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대개시하여 계속 임대하고 있는 주택
주요 합산배제 사원용 주택 등<자료-국세청>
구분 |
합산배제 요건 |
사원용주택 |
(주택 요건) 가액(공시가격 6억원) 또는 국민주택규모(85㎡) 이하 (임차인) (개인)친족, (법인)과점주주 사용 제외 (저가임대) 임대보증금*이 해당연도 주택 공시가격의 10% 이하 * 월임대료는 연간 환산 3.5%(’24년) |
건축법상 기숙사 |
(용도 요건)「건축법 시행령」 별표1 제2호 라목의 ‘기숙사’ ☞ 건축물대장에 기숙사로 기재 |
어린이집용주택 |
(운영자) 소유자 본인 또는 세대원이 어린이집 시군구 인가(위탁 국공립 포함)받고 세무서 고유번호 등록 (운영기간) 인가 및 등록 이후 5년 간 계속 운영 |
주택신축판매업자의 미분양주택 |
(건축주) 사용승인서(준공인가증)상 건축주(시행사)일 것 (미분양) 분양(판매)목적으로 신축하였을 것 (사업자등록) 세무서 사업자등록을 하였을 것 (적용기간) 준공 후 5개 과세연도 |
시공자의 대물변제 |
(시공자) 위 “미분양주택”에 해당하는 주택의 시공자일 것 (대물변제) “미분양주택”을 건축주택의 공사대금으로 받을 것 (적용기간) 대물변제 받은(이전등기접수) 후 5개 과세연도 |
정부출연연구기관연구원용주택 |
(정부출연연구기관) 종부칙 §4의2에 따라 열거된 연구기관 (임차인 적격) 소속 연구원용 주택 (취득기한) 2008.12.31.까지 취득하여 보유하는 주택 |
등록문화유산주택 |
(등록문화유산) 문화유산법에 따른 등록문화유산 주택 |
임대형 노인복지주택 |
(임대형) 「노인복지법」 §32②에 따라 설치한 자가 소유한 노인복지주택(=임대형 노인복지주택) |
향교 소유 |
(요건) 「향교재산법」에 따른 향교 또는 향교재단이 주택의 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지 ※ 납세자 합산배제 신고의무 없음 |
송・변전설비 |
(요건) 「송ㆍ변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」§5에 따른 주택매수의 청구에 따라 사업자가 취득하여 보유하는 주택 |
세일앤리스백 공공리츠주택 |
(공공리츠) 일정한 공공주택리츠가 매입한 주택으로서 다음 요건 충족 [매도자] 매입 당시 거주하고 있는 주택 외 소유주택 없을 것 [재매입 권리부여] 매입 후 해당 거주자에게 5년 이상 임대 후 임대기간 종료 후 재매입할 수 있는 권리 부여 [공시가격] 매입 당시 주택 공시가격 5억원 이하 |
토지임대부 분양주택의 부속토지 |
(요건)「주택법」 제2조제9호에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 |
주택건설사업 목적 |
(취득주체) (공공주택특별법)공공주택사업자, (도시정비법)정비사업시행자, (취득목적) 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득 (멸실기한) 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택 |
공공임대주택의 |
(토지소유자) 주택의 부속토지만을 소유할 것 (건물소유자) 주택의 건물이 합산배제 대상 공공임대주택일 것 |
장기민간임대주택의 |
(토지소유자) 주택의 부속토지만을 소유하는 공공주택사업자·공공리츠 (건물소유자) 주택의 건물이 합산배제 대상 장기일반·공공지원임대주택(종부령 §3①7·8)일 것 |
전통사찰보존지내 |
(토지종류) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」§2 3.에 따른 전통사찰보존지(사찰에 속하는 일정 요건의 토지) (토지소유자) 전통사찰로서 주택의 부속토지만을 소유 |
지분적립형 분양주택 ※ ’24년 신설 |
(요건)「공공주택 특별법」 제2조제1호의4에 따른 지분적립형 분양주택 (소유주체)공공주택사업자가 소유하는 주택 잔여 지분 |
CR리츠 취득 ※ ’24년 신설 |
(취득주체) CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사) (지방미분양) 수도권 밖 미분양주택 취득 (취득기간) 2024.3.28.부터 2025.12.31.까지 취득하거나 매수계약 (적용기간) 취득 후 5개 과세연도 |
취득 주체로는 도시정비법에서 규정한 정비사업시행자, 소규모주택정비법에서 규정한 소규모주택정비사업시행자, 주택법의 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PPV) 등이다.
이들의 취득한 토지 가운데 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획 승인을 받을 토지가 합산배제 대상이다.