권익위 "구상권 행사 불가능한 유치권자 배당액은 양도세 필요경비"

2023.05.31 08:53:25

부동산 양도세 필요경비 범위 확대 

 

부동산 양도인이 유치권자가 경매를 통해 받은 배당액에 대해 당초 채무자에게 구상권 행사를 할 수 없다면 배당액을 양도소득세의 필요경비로 인정해야 한다는 판단이 나왔다.

 

국민권익위원회는 경매로 매각된 부동산에 대해 양도인의 구상권 행사가 불가능한 유치권자의 배당액을 양도소득세의 필요경비로 인정할 것을 과세관청에 시정권고 했다고 31일 밝혔다.

 

권익위에 따르면, A씨는 2014년경 경매(1차 경매)에 입찰해 아파트를 1억5천만원에 낙찰받아 취득했다. 그러나 이 아파트에는 건설사가 이미 유치권 신고를 한 상황이었고 유치권자인 건설사는 얼마 후 피담보채권가액 2억원을 회수하기 위해 유치권을 이유로 임의경매(2차 경매)를 신청했다.

 

결국 이 아파트는 2016년경 제3자에게 3억5천만원에 경매로 매각됐는데, 건설사는 전체 배당액 중 유치권의 피담보채권가액 2억원을 수령했다.

 

결국 A씨는 유치권과 관련해 원래 채무자는 아니지만 건설사에 채무를 변제한 것이 됐다.

 

이에 따라 과세관청은 3억5천만원을 양도가액, 1억5천만원을 취득가액으로 산정해 차액인 2억원을 양도차익으로 보고 A씨에게 양도세 9천여만원을 부과했다.

 

A씨는 “아파트 경매를 통해 이득을 본 것은 하나도 없는데 세금을 부과하는 것은 억울하다”며 권익위에 고충민원을 제기했다.

 

권익위에 따르면, 과세관청은 건설사의 경매 배당금 2억원에 대해 A씨가 유치권 관련 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 판단하고 양도세 필요경비로 반영하지 않았다. 당초 이 아파트는 OO구역 재개발조합의 재개발사업으로 건축됐고 아파트 유치권의 피담보채권 채무자는 OO구역 재개발조합으로 나타났다. 그러나 재개발조합은 2012년 이미 해산해 A씨가 구상권을 행사할 대상이 존재하지 않는 셈이 됐다.

 

이에 권익위는 A씨가 재개발조합에 구상권을 행사하는 것이 사실상 불가능하다고 판단하고, 건설사가 받은 배당액 2억원을 A씨에게 부과한 양도세 필요경비로 반영할 것을 과세관청에 권고했다.



김유리 기자 kyr@taxtimes.co.kr
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