황선의 세무사 "부동산 증여, 변수 잘 따져봐야 절세"

2022.12.21 15:23:11

부동산 거래절벽에 증여를 생각하는 납세자들의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 부동산가격 하락세, 취득세 다주택자 중과세 폐지, 취득세 산정 기준 변경 등 고려해야 할 변수가 더욱 늘어났기 때문이다.

 

황선의 세무법인 정명 대표세무사는 21일 주택·토지 공시가격 인하, 취득세 다주택자 중과세 폐지, 2주택자 종부세율 인하,  취득세 산정기준 변경,  양도세 이월과세 강화 등 여러 가지를 종합적으로 판단해 매매나 증여시기를 따져보라고 조언했다.

 

우선 공시가격과 아파트 매매가액이 내려가고 있으며, 아직 국회를 통과하지는 못했지만 취득세 다주택자 중과세 폐지, 조정대상지역 2주택자 종부세 중과 제외 등이 되면 세부담이 줄어들 것으로 예상된다.

 

지난 14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준주택 공시가격 변동률은 -5.95%로, 올해(7.34%) 대비 13.29%포인트 급락했다. 서울이 8.55% 내려 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이어 경기 –5.41%, 제주 –5.13%, 울산 –4.98%, 대전 –4.84% 순으로 감소폭이 컸다.

 

전국 표준지 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 낮아졌다. 경남 –7.12%, 제주 –7.09%, 경북 –6.85%, 충남 –6.73%, 울산 –6.63%로 나타났다.

 

황선의 세무사에 따르면, 서울에 공시지가 10억원 토지를 보유한 A씨가 올해 자녀에게 증여하면 증여세가 1억2천500만원 나온다. 반면 국토부에서 발표한 내년 표준지 공시지가를 반영해 계산하면 공시지가는 9억3천만원으로 내려간다. 이에 따라 증여세는 1억400만원으로 2천100만원 줄어든다.

 

B씨는 부친으로부터 상속받은 홍성 소재 농지 7천㎡를 아들에게 증여하려고 계획하고 있다. 표준지 공시지가를 조회해 분석한 결과 공시지가는 1㎡당 7만500원에서 6만4천700원으로 8% 가까이 인하된다. 인하된 공시지가를 기준으로 증여세를 계산해 보니 800만원이 줄어들고 덩달아 취득세도 적어져 1천만원 이상 절세효과를 볼 수 있다.

 

반면 내년부터 취득세 산정기준이 변경되는 것은 부담이다. 기존에 증여를 받는 사람이 내야 하는 취득세 산정 기준은 시세의 60~70% 수준인 시가표준액이었다. 하지만 내년부터 시세와 비슷한 수준인 시가인정액으로 바뀐다.

 

여기에 양도세 이월과세 적용기간도 10년으로 늘어날 예정이다. 현재는 배우자 등 특수관계인에게 주택을 증여받고 이월과세 적용기간(5년)이 지난 뒤 매도하면 증여자가 취득한 금액이 아닌, 증여 당시의 가액으로 양도차익을 계산한다. 하지만 법안 국회 통과땐 내년부터는 증여받은 부동산을 10년 이상 보유해야 세금을 절세할 수 있다.

 

황선의 세무사는 공시가격이 내려가고 아파트 매매가액이 하락하는 추세인 만큼 내년 상반기로 증여 계획을 미루는 것도 절세방법이라고 조언했다.

 

또한 부동산 증여와 양도의 목적이 무엇이냐에 따라 절세방법이 달라지는 만큼 꼼꼼히 확인해야 한다고 밝혔다.

 

예를 들어 5년 이후 양도할 목적으로 취득가액을 높이기 위한 목적이라면 양도세 이월과세 강화의 국회 통과 여부 확인이 필요하다. 양도세 이월과세가 강화된다면 올해 안에 증여를 해야 하지만, 아니라면 공시가격이 내린 후 증여하는 편이 절세한다는 설명이다.



김유리 기자 kyr@taxtimes.co.kr
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