세무학박사 차삼준 세무사 주장
"법개정 전·후 세율 달리 적용해 소급입법 해소"
내년 대선을 앞두고 부동산 세금 논란이 이어지고 있는 가운데, 정부의 부동산 세제정책과 관련해 주택 공급은 늘리고 수요는 억제할 수 있는 방안을 한 조세전문가가 제시해 눈길을 끈다.
‘세무학 박사’인 늘푸른세무법인의 차삼준 대표세무사는 최근 3주택 이상 보유자의 주택 양도를 유도하기 위한 방안으로 ‘보유기간별 안분계산법’을 제안했다.
보유기간별 안분계산법은 쉽게 얘기하면 법률개정 이전의 소득과 개정이후의 소득을 구분해 법개정 이전에 발생된 소득은 일반건물에 관한 양도소득 기본세율을 적용하고 개정이후 소득에 대해서만 높은 세율로 양도세를 계산하자는 것이다.
구체적으로 그가 제안한 보유기간별 안분계산법은 아래와 같다.
예를 들어 1980년 당시 서울 개포1단지 아파트 한채 가격이 1천만원이었는데 40년 후 30억원으로 올랐다. 이 아파트를 팔게 되면 양도세로 약 9억6천만원 정도 물게 되는데, 만약 당사자가 3주택자라면 다주택자 양도세 강화로 무려 23억9천만원을 내야 한다. 30억원에 양도하고 세금 24억원에 건강보험료까지 합치면 매물을 절대 내놓을 수 없는 상황이 된다.
그런데 보유기간별 안분계산법을 적용하면, 법개정일 전에 양도하면 9억6천200만원이고, 개정일로부터 1년 만에 양도하면 부담세액이 9억9천800만원으로 2천600만원 증가한다. 10년 만에 양도하는 경우 양도가액이 동일한 30억원인데도 부담세액이 12억4천900만원으로 2억8천700만원 증가한다.
그는 “보유기간 전체의 소득에 대해 높은 세율을 적용하는 것은 소급입법으로 헌법에 어긋난다”면서 “보유기간별 안분계산법은 소급입법을 해소하므로 주택을 빨리 양도해 세금을 줄일 수 있다”고 주장했다.
이 방법을 활용하면 2주택 이상 소유자들이 빨리 양도할 수 있도록 유도하는 효과가 발생해 결과적으로 주택공급량이 늘어나고 2주택 이상 수요도 차단하게 된다는 것이다.
차 세무사는 1가구1주택은 비과세, 2주택은 투자자산으로 보고 양도세 기본세율을 적용하고, 3주택 이상은 양도를 유도하기 위해 보유기간별 안분계산법을 적용하도록 정책을 마련해야 한다고 강조했다.
이와 관련 납세시민단체 관계자는 "세제 측면에서 합리적일 뿐만 아니라 납세자들의 세부담 적정성에도 효과적인 방법으로 보인다"고 평가했다.
○3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간 1년)
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구 분 |
일반건물 |
3주택 (중과) |
보유기간별 안분계산(개정후1년) |
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|
계 |
개정전 보유기간분 |
개정후 보유기간분 |
|||
|
양도가액 |
3,000,000,000 |
3,000,000,000 |
3,000,000,000 |
2,925,000,000 |
75,000,000 |
|
취득가액 |
10,000,000 |
10,000,000 |
10,000,000 |
9,750,000 |
250,000 |
|
양도차익 |
2,990,000,000 |
2,990,000,000 |
2,990,000,000 |
2,915,250,000 |
74,750,000 |
|
장기보유 특별공제 |
897,000,000 |
0 |
874,575,000 |
874,575,000 |
0 |
|
양도소득 금액 |
2,093,000,000 |
2,990,000,000 |
2,115,425,000 |
2,040,675,000 |
74,750,000 |
|
양도소득 공제 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
0 |
|
과세표준 |
2,090,500,000 |
2,987,500,000 |
2,112,925,000 |
2,038,175,000 |
74,750,000 |
|
세 율 |
45% |
75% |
|
45% |
75% |
|
산출세액 |
875,325,000 |
2,175,225,000 |
907,841,250 |
851,778,750 |
56,062,500 |
|
총부담세액 (지방소득세포함) |
962,857,500 |
2,392,747,500 |
998,625,375 |
|
|
※ 취득일: 1981.05.31.
※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01
※ 양도일; 2021.06.01.
○3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간 10년)
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구 분 |
중과이전 기본세율 |
3주택 소급 입법중과 |
보유기간별 안분계산(개정후10년) |
||
|
계 |
개정전 보유기간분 |
개정후 보유기간분 |
|||
|
양도가액 |
3,000,000,000 |
3,000,000,000 |
3,000,000,000 |
2,400,000,000 |
600,000,000 |
|
취득가액 |
10,000,000 |
10,000,000 |
10,000,000 |
8,000,000 |
2,000,000 |
|
양도차익 |
2,990,000,000 |
2,990,000,000 |
2,990,000,000 |
2,392,00,000 |
598,000,000 |
|
장기보유 특별공제 |
897,000,000 |
0 |
717,600,000 |
717,600,000 |
0 |
|
양도소득 금액 |
2,093,000,000 |
2,990,000,000 |
2,272,400,000 |
1,674,400,000 |
598,000,000 |
|
양도소득 공제 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
0 |
|
과세표준 |
2,090,500,000 |
2,987,500,000 |
2,269,900,000 |
1,671,900,000 |
598,000,000 |
|
세 율 |
45% |
75% |
|
45% |
75% |
|
산출세액 |
875,325,000 |
2,175,225,000 |
1,135,455,000 |
686,955,000 |
448,500,000 |
|
총부담세액(지방소득세포함) |
962,857,500 |
2,392,747,500 |
1,249,000,500 |
|
|
※ 취득일: 1981.05.31.
※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01
※ 양도일; 2031.06.01.
