임대주택이나 사원용 주택 등 종합부동산세 합산배제(비과세) 부동산이 있는 납세자는 16일부터 30일까지 관할세무서에 신고해야 한다.

합산배제 요건을 갖춘 부동산 보유자는 임대사업자 등록(시·군·구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 하고 실제 임대하고 있는 경우, 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있다.

합산배제 및 과세특례 신고후 법정요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우에는 경감받은 종합부동산세액 외에도 이자상당가산액을 추가로 납부해야 하므로 요건을 꼼꼼하게 검토하고 성실신고해야 한다.

의무임대기간 전에 임대주택을 양도하거나 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우가 대표적인 합산배제 대상 제외 사례다.

타인이 건축한 주택을 취득해 미분양주택으로 합산배제 신고하거나 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업계획 승인을 받지 못한 경우도 합산배제 대상이 아니다. 

다음은 합산배제 신고 사후검증 추징사례다.

사례1. 임대개시일 잘못 적용

A씨는 2013년6월30일 50호의 주택을 매입한 후 같은 해 12월14일 임대사업자로 등록했다. 이후 2014년부터 2018년까지 매입임대주택으로 합산배제 신고하다 2018년7월5일 30호 주택을 양도했다.
즉 A씨의 실제 임대사업자등록일은 2013년12월14일이나, 임대개시일은 2013년6월30일이다.
그러나 임대주택의 임대기산일은 임대사업자로서 주택임대를 개시한 날인 2013년12월14일로, 매입임대주택으로 의무임대기간(5년) 이내 양도했으므로 추징 대상이다.

사례2. 미등록 사업자가 합산배제 신고

B씨는 2013년5월1일 15호의 주택을 신축한 후 배우자 명의로 지자체 임대사업자등록 및 세무서 사업자등록을 했다. 이후 2013년부터 2018년까지 매입임대주택으로 합산배제 신고했다.
그러나 매입임대주택은 임대사업자의 지위에서 임대하는 주택이므로 배우자의 명의로 사업자등록이 되어 있는 경우에는 합산배제 제외된다. B씨 본인은 임대사업자 등록을 하지 않았다.

사례3. 매입임대주택의 경우 의무임대기간 전에 양도

C씨는 2012년7월26일 다가구주택 30호를 매입한 후 2013년12월14일 지자체 및 세무서에 주택임대 사업자등록을 했다. 이후 2014년부터 2017년까지 매입임대주택 합산배제신고하고 2018년5월3일 다가구주택 30호를 양도하고 폐업신고했다.
그러나 매입임대주택 합산배제는 임대사업자의 지위에서 5년 이상 임대해야 하므로 사업자등록일 2013년12월14일 이후 양도일까지 임대기간이 5년 미만에 해당해 2014년부터 2017년까지의 기간동안 합산배제를 추징했다.

사례4. 사용승인일부터 5년 경과된 미분양주택 합산배제 신고

D씨는 2009년5월1일 15호 주택을 신축했으며 실제 사용승인일은 2009년5월5일이다. 이후 D씨는 2015년부터 2018년까지 미분양주택으로 합산배제 신고했다.
그러나 과세기준일 현재 사용승인일로부터 5년이 경과했으므로 합산배제 추징대상이다.

사례5. 매매로 취득한 주택을 미분양 주택으로 합산배제 신고

E씨는 2018년5월30일 100호의 미분양주택을 취득한 뒤 같은 해 7월1일 50호의 주택을 분양 완료했다. E씨는 2018년 미분양주택에 대해 합산배제 신고를 했다.
그러나 주택(건축)법에 의해 사업계획승인(건축허가)을 받은 자가 건축해 소유하는 경우에만 미분양주택으로 합산배제 적용을 받을 수 있다. 따라서 타인이 건축한 주택을 취득해 미분양주택으로 합산배제 신고한 경우는 추징대상이다.

사례6. 주택건설업자가 주택 건설을 위해 취득한 주택 신축용 토지가 취득일로부터 5년을 초과

G씨는 2012년3월5일 종합합산토지 300필지 취득한 뒤 2018년 종합합산토지 300필지 주택신축용토지로 신고했다.
그러나 주택신축용 토지는 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받아야 하므로 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 종합합산토지는 과세특례서 제외된다.